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Próxima reforma de la Ley Hipotecaria

Próxima reforma de la Ley Hipotecaria

¿Cómo afectará a las contrataciones de Hipotecas con Consumidores?

  • Las Entidades bancarias tendrán que explicar de forma explícita las consecuencias de la aplicación en la práctica de las cláusulas estipuladas en los Contratos.
  • Incremento de la responsabilidad de los Notarios. Aquellos que firmen un contrato de crédito inmobiliario tienen que ir al Notario no sólo a firmar, sino también en una fase previa para confirmar que entienden las condiciones. De esta forma, tanto Notarios como Registradores podrán frenar la formalización de Contratos, como por ejemplo los de Hipoteca, que contengan cláusulas abusivas declaradas Nulas por los Tribunales.
  • Conformidad del cliente sobre la comprensión del contrato en un momento anterior a la firma. El cliente, y con carácter previo a la formalización del Contrato en Escritura Pública deberá firmar un documento en el cual asegura y expresa que ha comprendido de forma clara todos los puntos referentes al Contrato de Préstamo hipotecario.
  • Prohibición de las operaciones vinculadas. Las Entidades, a diferencia de lo que ha sido la práctica habitual en los últimos años, no podrán condicionar la concesión del préstamo a la contratación de otros productos como seguros de vida, de hogar o similares.
  • Ampliación del plazo e importe del impago antes de iniciar una Ejecución Hipotecaria. Esta es sin duda la novedad más esperada de la reforma, pues a diferencia de lo que ocurría hasta ahora con las cláusulas de vencimiento anticipado que permitían a la Entidad ejecutar la Hipoteca con tan sólo el impago de una cuota, tres a partir de la reforma de la LEC, con la nueva Ley Hipotecaria se limitará dicha facultad de las Entidades bancarias, de tal forma que no se podrá declarar el vencimiento total del préstamo sino cuando el impago alcance como mínimo el 2% del principal, si el impago se produce durante la primera mitad del Contrato, o se adeuden un mínimo de 9 mensualidades pendientes de pago. A partir de la segunda mitad de la vida de la hipoteca, el impago deberá ser del 4% del préstamo o se deban un mínimo de 12 cuotas.
  • Limitación de los interese de Demora (3 veces el Interés legal del dinero)
  • Limitación de los costes de amortización anticipada al 0.50% durante la primera mitad de vigencia del préstamo, y del 0.25% a partir de la segunda mitad para las hipotecas variables, y del 3% y 4% respectivamente para las hipotecas a interés fijo. Dicha comisión se calculará sobre el principal amortizado y no sobre el total del Préstamo concedido
  • Posibilidad de cambio de divisa.

¿Y a los desahucios por Arrendamiento de vivienda?

En el caso de ser un inquilino el que se retrasa con los pagos del alquiler al propietario de la vivienda, no se podrá acceder a la vía judicial sin antes haber intentado llegar a un acuerdo extrajudicial. Si este trámite resultara infructuoso el propietario tendrá tres opciones para reclamar la deuda:

  • Demanda reclamando únicamente el desahucio de la vivienda.
  • Solicitar las rentas pendientes sin solicitar el desahucio (reclamación de cantidad).
  • Realizar la solicitud de la Demanda de desahucio y la reclamación de rentas. Esta es la más aconsejable, ya que en un solo proceso se acometen las dos cuestiones.

No obstante, habrá que esperar a conocer el contenido definitivo de la reforma para poder valorar si la misma resulta suficiente para garantizar los derechos de los Consumidores y Usuarios como se pretende.

RECUPERE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE SU HIPOTECA

RECUPERE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE SU HIPOTECA

El Tribunal Supremo ha interpretado que este tipo de Cláusulas contravienen las normas de protección de los derechos de los Consumidores y Usuarios, manteniendo prácticamente el mismo criterio que el aplicado para declarar la abusividad de las Cláusulas Suelo.

 ¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR?

Los Consumidores que tengan o hayan tenido un Préstamo Hipotecario.

¿QUÉ PUEDE RECLAMAR?

  • Los gastos Notariales y del Registro de la Propiedad.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Los gastos de Tasación del inmueble al tratarse de un Servicio complementario no solicitado por el Consumidor, siempre y cuando haya sido el propio Banco el que haya propuesto a la empresa encargada de efectuar la peritación sin haber ofrecido al cliente otra posibilidad.
  • Gastos de Gestoría y Seguro de Daños siempre que éstos hayan sido impuestos por el Banco.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA

  • Escritura de Hipoteca y Facturas abonadas. En caso de no disponer de dicha documentación, podrá exigirse a la Entidad Bancaria, bien personalmente o a través de nuestros Abogados.

 

En cualquier caso, aconsejamos examinar con detalle las Escrituras de Préstamos Hipotecarios para comprobar que efectivamente contienen esta Cláusula sobre los Gastos y a quién corresponde su pago, y en su caso, contacte con nuestro Despacho para formular la oportuna Reclamación ante los Servicios de Atención al Cliente de su Entidad Bancaria o ante los Tribunales en caso de no ser atendida.

RECLAMAR SU HIPOTECA MULTIDIVISA

RECLAMAR SU HIPOTECA MULTIDIVISA

Para acceder a la Publicación elaborada por CE CONSULTING ABOGADOS, Red de Despachos  de la que GARCÍA MECA ABOGADOS forma parte, pinche en la imagen que aparece en este correo.
Esperamos que le sea de utilidad y nos ponemos a su disposición para cualquier consulta o aclaración.

 

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RECUPERAR LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA AL PROMOTOR EN LA COMPRA SOBRE PLANO ¿ES POSIBLE?

RECUPERAR LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA AL PROMOTOR EN LA COMPRA SOBRE PLANO ¿ES POSIBLE?

El art. 1-2º de la derogada Ley 57/1968 de 27 de Julio, imponía a las Entidades de Crédito un especial deber de vigilancia respecto de aquellas cantidades que los compradores de vivienda sobre plano, especialmente si se trataba de Consumidores, ingresaban a favor de la promotora como cantidades a cuenta del precio de compra, debiendo exigirse a los Promotores la apertura de una cuenta bancaria especial y exclusiva para el ingreso de dichas cantidades, la cual, además debía estar garantizada.

Sin embargo, en la época del boom de la construcción, pocas fueron las Entidades bancarias que cumplieron con dicha exigencia legal, habiendo admitido los pagos a cuenta a favor de las empresas promotoras que se ingresaban directamente por los compradores en una cuenta corriente abierta a nombre del Promotor, pero sin las características ni garantías exigidas por la referida Ley.

Ese incumplimiento del deber de vigilancia por parte de las Entidades de crédito, es causa suficiente para que las mismas deban responder subisidiariamente ante la falta de devolución de las cantidades entregadas a cuenta a los Promotores, cuando los mismos no han cumplido con la entrega de los inmuebles vendidos sobre plano, ni tampoco han reintegrado a los compradores las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de los mismos, de tal forma que, los compradores afectados podran reclamar a las Entidades Bancarias que hayan aceptado dichos pagos a favor de las promotoras, sin haber exigido a las mismas que dichas cuentas corrientes cumpliesen con lo exigido por la referida Ley 57/1968 de 27 de Julio. Además, está estipulado en la norma que dichas cantidades se verán incrementadas en un 6% anual.

En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 21 de diciembre de 2015, estableciendo la responsabilidad subsidiaria de las Entidades Bancarias que hayan admitido dichos pagos a cuenta cuando los mismos no se hayan efectuado en una cuenta bancaria especial destinada para pago de dichas cantidades a favor del Promotor, y que, además, no estuveran garantizadas, cuando dichas cantidades no hayan podido ser recuperadas por los compradores en caso de insolvencia de las empresas Promotoras.

 

 

 

 

 

EUROPA DICE NO A LA RETROACTIVIDAD TOTAL DE LA CLÁUSULA SUELO

EUROPA DICE NO A LA RETROACTIVIDAD TOTAL DE LA CLÁUSULA SUELO

El abogado de la UE emitió el pasado 13 de julio su Informe no vinculante sobre la retroactividad total o parcial de la nulidad de las conocidas cláusulas suelo, mostrándose favorable a la reatroactividad parcial, de acuerdo a la Doctrina establecida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo de 2013.

Ello significa que los Consumidores afectados únicamente podrían exigir la devolución de los intereses abonados en exceso en sus Hipotecas sólo a partir de la fecha de la referida Sentencia del Tribunal Supremo, aunque se les estuviese aplicando la referida cláusula con anterioridad a dicha fecha.

Cabe recordar que las cláusulas suelo actúan como un límite a la variabilidad de los intereses de las Hiptotecas, de tal forma que impide que los Consumidores afectados puedan beneficiarse de las reducciones del EURIBOR y paguen intereseses superiores a los que les correspondería si no se estuviese aplicando dicho límite.

Aunque aún está pendiente que el TJUE dicte la resolución definitiva a esta cuestión, lo cual está previsto para finales de este año, todo apunta a que se va a seguir la misma línea que este primer Informe, y por tanto, es muy probable que se pronuncie a favor de la retroactividad parcial, teniendo en cuenta el impacto económico negativo que tendría para las Entidades Bancarias la devolución a los Consumidores del 100% de los intereses abonados por aplicación de la referida cláusula.

Pese a que la mayoría de Entidades bancarias de nuestro país han dejado de aplicar esta cláusula a sus clientes, no todas han procedido a la devolución de los intereses abonados indebidamente, y por tanto, dichos clientes tienen la posibilidad de reclamar ante la Justicia su reintegración, al menos, los intereses abonados en exceso desde mayo de 2013.

 

El TS considera abusivo el interés de demora del 19% de un Préstamo Hipotecario y lo reduce al 11%

El TS considera abusivo el interés de demora del 19% de un Préstamo Hipotecario y lo reduce al 11%

El supuesto enjuiciado resuelve el Recurso promovido por un Consumidor, cuya vivienda fue adjudicada a una Entidad Bancaria en el seno de la Ejecución judicial del Préstamo Hiptecario concertado en el año 2004 por valor de 295.000 euros, y con unos intereses moratorios en caso de impago del 19% y remuneratorios del 9%.

Tras la adjudicación judicial del inmueble a la Entidad bancaria ejecutante, y procederse a la Liquidación de intereses, el Banco aplicó el interés de demora acordado del 19%. El Consumidor ejecutado, disconforme con la Liquidación de intereses efectuada, procedió a su impugnación ante las jurisdicciones superiores hasta recurrir ante el Supremo.

En la Sentencia que resuelve el recurso planteado, el alto Tribunal considera que el interés de demora del 19%  estipulado en el Préstamo Hipotecario ejecutado, resulta abusivo y desproporcionado en comparación a los intereses remuneratorios pactados en el mismo, y obliga a la Entidad bancaria ejecutante a recalcular dichos intereses moratorios sobre el 11%, dos puntos por encima del interés remuneratorio aplicable a dicho Préstamo.

Además, considera que los intereses moratorios que superen en más de un 2% los intereses remuneratorios acordados para un mismo Préstamo Hipotecario, son abusivos y por tanto, nulos.

 

 

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